경락잔금대출 한도는 낙찰가 기준과 감정가 기준 중 낮은 금액으로 결정된다. 임대 목적이면 RTI 1.5배 심사가 추가되고, 선순위 임차인이나 유치권이 있으면 한도가 줄거나 부결된다. 상가 공장 토지 등 사업용 부동산 기준으로 총정리했다.
경매로 상가나 공장을 낙찰받는 분들이 가장 많이 하는 착각이 있다. “낙찰가의 80%는 나오겠지”. 그래서 입찰보증금만 준비하고 입찰장에 간다.
낙찰받고 다음 날 은행에 가면 생각보다 한도가 안 나온다는 것이다. 문제는 잔금 납부 기한이 이미 정해져 있다는 점이다. 이 기한을 넘기면 입찰 보증금을 돌려받지 못한다. 통상 최저매각가격의 10%다. 몇천만원이 그냥 사라지는 것이다.
경락잔금대출이란 법원 경매나 공매로 부동산을 낙찰 받은 뒤, 잔금을 납부하기 위해 받는 담보대출이다.
경락잔금대출 한도는 낙찰가 기준 금액과 감정가 기준 금액 중 낮은 금액으로 결정되는 경우가 많다.
임대 목적이면 RTI 심사가 추가로 붙는다.
그래서 같은 물건이라도 누가, 어떤 목적으로 받느냐에 따라 한도가 달라진다.
한도는 낙찰가가 아니라 둘 중 낮은 금액으로 정해진다
경락잔금대출 한도 산정에는 두 개의 기준이 동시에 적용된다. 낙찰가 기준과 감정가 기준이다.
예를 들면 어떤 은행의 기준이 “낙찰가의 80%와 감정가의 70% 중 낮은 금액” 이라고 하자. 감정가 10억원짜리 상가를 7억원에 낙찰 받았다면
- 낙찰가 기준: 7억 x 80% = 5억 6000만원
- 감정가 기준: 10억 x 70% = 7억원
- 적용 한도: 둘 중 낮은 5억 6000만원
주의해야 될 점은 싸게 낙찰받을수록 대출 한도도 같이 줄어든다는 것이다.
감정가 대비 60%에 낙찰받았다고 해서 감정가 기준 한도가 그대로 나오는 게 아니다. 저가 낙찰은 투자 수익률 측면에서는 좋지만, 자기자본이 그만큼 더 필요해진다. 입찰가를 쓰기 전에 이 계산을 먼저 해봐야 되는 이유다.
비율 자체는 은행별 상이하다. 물건 종류에 따라서도 다르다. 상가, 공장, 토지, 오피스텔이 각각 다른 비율을 적용받는다.
같은 상가라도 집합상가와 통상가가 다르고, 공실 여부에 따라서도 달라진다. 그래서 “경락잔금대출은 몇 %까지 나온다” 는 일반론은 실제 입찰 판단에 거의 도움이 안 된다.
임대 목적이면 RTI, 실사용이면 기업 심사
사업용 부동산 경락잔금대출에서 한도를 가르는 두 번째 기준은 대출의 목적이다.
낙찰받은 물건을 임대할 것인지, 본인 사업장으로 직접 쓸 것인지에 따라 심사 방식 자체가 달라진다.
임대목적이면 RTI가 붙는다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이고, 상가 같은 비주택은 1.5배 이상이어야 된다. 문제는 경매 물건 중에 공실이 많다는 것이다.
임차인이 월세를 못 내서 경매로 넘어온 물건이라면 낙찰 시점에 임대소득이 없다. 임대소득이 0이면 RTI 계산 자체가 성립하지 않는다. 이 경우 은행이 어떻게 처리하는지는 RTI 계산법, 공실 상가는 임대소득이 0으로 잡힌다에서 자세히 다뤘다. 예상 임대료를 인정해주는 은행도 있고, 아예 한도를 깎는 은행도 있다. 은행별 상이하다.
반대로 법인이 낙찰받은 공장이나 사옥을 본업 사업장으로 직접 쓰면 얘기가 달라진다. 임대업 대출이 아니라 시설자금 대출로 분류되고, RTI 대신 법인의 매출과 영업이익, 상환능력을 본다.
재무제표가 괜찮은 법인이라면 임대 목적보다 한도가 더 나오는 경우가 많다. 법인 명의 매입의 장단점은 법인 부동산 매입이 유리한 경우 완전 정리를 참고하면 된다.
금리와 상환 구조, 일반 담보대출과 다른 점
경락자금, 경락잔금대출 금리는 같은 물건의 일반 담보대출보다 높게 잡히는 경우가 많다. 잔금 기한에 맞춰 빠르게 실행해야 되고, 명도가 끝나지 않은 상태에서 대출이 나가는 경우도 있어서 은행이 리스크를 금리에 반영하기 때문이다.
1금융권 기준으로 일반 담보대출에 가산금리가 붙는 구조이고, 실제 금리는 차주 신용, 물건 상태, 은행별 기준에 따라 달라진다. 정확한 금리는 개별 심사 기준 적용이라 여기서 숫자를 단정하기 어렵다.
상환 방식도 다르다. 일반 담보대출이 원리금균등이나 원금균등 위주라면, 경락잔금대출은 만기일시상환으로 실행되는 경우가 많다. 낙출 후 명도, 수리, 임차인 세팅까지 시간이 걸리는 걸 감안한 구조다.
대신 만기가 짧다. 만기 안에 임대를 맞추거나 일반 담보대출로 갈아타는 게 전제된 설계이다. 만약 만기까기 공실이 안 채워지면 연장 심사에서 다시 RTI 문제에 부딪힌다. 경락자금대출을 받는 시점에 출구까지 같이 계산해야 되는 이유이다.
중도상환수수료도 확인해야 된다. 어차피 갈아탈 대출인데 중도상환수수료가 높에 붙어 있으면 대환 시점의 이득이 줄어든다. 실행 전에 수수료율과 면제 조건을 약정서에서 직접 확인하는 게 맞다.
은행이 감정가보다 먼저 보는 것은 권리관계
한도 계산보다 먼저 확인되는 게 물건 자체의 권리관계다.
경매물건은 일반 매매 물건과 다르게 낙찰자가 인수해야 되는 권리가 남아 있을 수 있다. 은행 입장에서는 담보 가치를 깎아먹는 요소다.
첫째, 선순위 임차인이다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 되는 물건이면, 은행은 그 보증금만큼 한도에서 뺀다. 아예 취급을 거절하는 은행도 있다.
둘째, 유치권이다. 공사대금을 못 받은 업체가 유치권을 주장하는 물건은 명도 자체가 불확실하다. 유치권 신고가 된 물건은 대부분의 1금융권에서 경락잔금대출이 안 된다.
유치권이 허위라는 판단이 서도 은행은 소송 리스크를 떠안지 않는다.
셋째, 명도 난이도다. 점유자가 버티고 있는 물건은 인도명령과 강제집행까지 시간이 걸린다. 임대 목적 대출이라면 그 기간 동안 임대소득이 없다는 뜻이고, RTI 심사에 그대로 반영된다.
매각물건명세서와 등기부등본에서 걸리는 게 하나라도 있으면, 감정가가 아무리 높아도 한도는 계산식대로 안 나온다. 매각물건명세서는 법원경매정보 사이트에서 사건번호로 확인할 수 있다. 입찰 전에 권리분석과 대출 가능 여부 확인을 같이 해야 하는 이유다.
상가, 공장, 토지는 각각 다르게 심사된다
상가는 임대소득이 핵심이다. 현재 임차인이 있는지, 월세가 시세 수준인지, 상권이 유지되고 있는지를 본다.
경매로 나온 상가는 공실이거나 임차인이 월세를 연체 중인 경우가 많아서, 감정평가서의 예상 임대료와 실제 받을 수 있는 임대료 사이의 차이를 은행이 어떻게 보느냐가 한도를 결정한다.
공장은 평가 구조가 다르다. 토지와 건물에 더해 기계까지 담보 평가에 들어가는 경우가 있는데, 기계는 담보인정비율이 낮다. 그리고 공장은 업종제한이 있다.
해당 공장에서 할 수 있는 업종이 등록돼 있어서, 낙찰자의 업종과 맞지 않으면 실사용 목적 대출 자체가 안 된다. 감정가가 높아도 부결되는 공장 물건의 사정은 공장담보대출 부결 사례 글에서 다뤘는데, 참고하면 좋다.
토지는 환금성이 문제다. 은행 입장에서 토지는 팔아서 회수하기 가장 어려운 담보다. 그래서 담보인정비율이 상가나 공장보다 낮게 잡히고, 지목과 용도지역, 도로 접면 여부에 따라 취급 자체를 안 하는 은행도 있다. 농지는 농지취득자격증명이 매각허가의 조건이라 절차가 하나 더 붙는다.
대출이 부결되면 어떻게 될까?
일반 매매는 대출이 안 나오면 계약을 해제하고 위약금 문제로 끝난다. 경매는 다르다. 대금지급기한까지 잔금을 못 내면 입찰보증금이 몰수되고, 물건은 재매각 절차로 넘어간다.
최저매각가격의 10%, 재매각 사건이면 20%나 30%로 올라간 보증금이 그대로 사라진다.
낙찰받고 나서 대출을 알아보기 시작하면 이 리스크를 그대로 안고 가는 것이다. 심사 기간은 낙찰자가 통제할 수 없고, 감정평가에서 예상 못한 금액이 나올 수도 있고, 서류 보완으로 며칠이 더 걸릴 수도 있다.
대금지금기한은 정해져 있다. 실무에서는 이 압박 때문에 급하게 고금리 대출로 잔금을 치르고, 그 이자 부담이 수익률을 갉아먹는 경우가 반복된다.
잔금 기한 안에 승인까지, 제일 중요한 건 순서
경매는 일반 매매와 다르게 잔금 일정을 낙찰자가 정할 수 없다.
낙찰 후 법원이 매각허가결정을 내리고, 항고기간이 지나 확정되면 대금지급기한이 지정된다. 정확한 기한은 사건마다 다르지만 낙찰일부터 대금지급기한까지 통상 한 달 반 전후의 시간이 주어지는데, 이 안에 감정평가, 심사, 승인, 실행까지 다 끝나야 된다. 그래서 경락잔금대출은 순서가 중요하다.
내가 생각하는 순서는 이렇다.
입찰 전에 관심 물건의 사건번호로 컨설팅을 통해 사전 한도 조회를 해 본다. → 이때 본인의 기존 대출, 신용점수, 사업체 재무 상태까지 같이 보고 실제 가능 금액을 확인한다. → 낙찰 후에는 매각허가결정문이 나오는 대로 필요서류를 준비하여 바로 대출 신청에 들어간다.
은행 심사와 감정평가에 걸리는 시간을 고려하면, 낙찰 후에 처음 은행을 알아보기 시작하는 건 이미 늦은 출발이다.
누구 명의로 낙찰받을지도 입찰 전에 정해야 된다. 개인사업자 명의 경락자금대출과 법인명의 경락자금대출은 심사 서류부터 다르다.
개인사업자는 대표 개인의 소득과 신용이 같이 들어가고, 법인은 재무제표와 업력을 본다.
사업자 대출이라 가계대출 DSR이 직접 적용되지는 않지만, 은행이 자체 기준으로 기존 부채와 상환능력을 보는 건 동일하다. 기존 대출이 많은 상태라면 그 자체가 한도를 깎는 요인이 된다. 낙찰받고 나서 명의를 바꾸는 건 안 되기 때문에, 입찰 단계에서 어느 명의가 대출에 유리한지 먼저 판단해야 된다.
1금융권에서 한도가 부족하거나 기한이 촉박하면 2금융권으로 잔금을 치르고 나중에 1금융권으로 대환하는 방법도 실무에서 많이 쓴다. 다만 이 방법은 출구가 확실할 때만 쓰는 것이다.
대환 시점에 물건 시세가 빠지거나, 공실이 안 채워지거나, 본인 신용 상태가 나빠지면 고금리 대출에 그대로 묶인다. 대환을 전제로 무리하게 낙찰가를 쓰는 건 권하지 않는다.
입찰 전 확인해야 될 세 가지
하나, 내 입찰 예정가 기준으로 낙찰가 기준 한도와 감정가 기준 한도를 각각 계산해보고, 낮은 금액에 맞춰 자기자본을 준비한다.
둘, 임대 목적이라면 현재 임대차 현황으로 1.5배가 나오는지 계산해본다. 공실이면 은행이 예상 임대료를 어떻게 볼지 미리 확인해야 된다.
셋, 매각물건명세서에서 선순위 임차인과 유치권 신고 여부를 확인한다. 하나라도 걸리면 대출 가능한 은행 자체가 줄어든다.
일반적으로 챙겨야 될 기준은 세 가지 이며, 그외에도
같은 물건이라도 개인사업자로 받느냐, 법인으로 받느냐,
임대목적이냐 실사용이냐,
기존 대출이 얼마나 있느냐…
이런 내용에 따라 취급 가능한 은행과 한도가 달라진다. 은행마다 경락잔금대출 취급 기준 자체가 다르기 때문에 한 곳에서 부결된 조건이 다른 곳에서는 승인되기도 한다.
본인 물건과 조건으로 실제 얼마나 나오는지는 입찰 전에 개별로 확인해야 된다.
입찰 보증금이 걸린 문제라서, 낙찰 후에 확인하는 건 안된다. 입찰 전 단계라면 무료로 진단해드리니 아래로 문의하세요.
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