사업자 후순위 담보대출, 계산해 보면 생각보다 안 나오는 이유

선순위 대출이 있는데 사업자금이 더 필요하다면 후순위가 답일까? 한도 계산에서 실제로 빠지는 돈 세 가지와 후순위보다 대환 증액이 유리한 경우를 예시 계산과 함께 정리했다.

광고에 나오는 최대85%는 진짜일까?

후순위 담보대출 한도는 시세에 LTV를 곱한 금액에서 선순위 채권최고액과 방공제를 뺀 값이다. 그래서 광고에 나오는 85%는 실제 승인 금액과 다를 수 있다.

무엇이 얼마나 빠지는지, 그리고 후순위가 답이 아닌 경우는 언제인지 살펴보자

사업을 하다 보면 보통 이런 순서로 자금이 막힌다.

운영자금이 필요하다, 담보로 잡을 부동산에는 이미 선순위 대출이 있다, 그 은행에 추가를 문의하니 어렵다고 한다, 이때 검색하면 나오는 게 후순위 담보대출이다.

“LTV 최대 85%” , “선순위 유지하면서 추가 자금” 같은 문구가 붙어있다. 문구만 보면 시세 5억 물건에서 4억 넘게 나올 것 같다. 그러나 실제로는 그렇게 계산되지 않는다.

후순위 담보대출 한도에서 실제로 빠지는 돈 세 가지

첫째, 선순위는 잔액이 아니라 채권최고액으로 뺀다.

내가 갚은 돈이 2억 5천만원 남았으니 2억 5천만원만 빠진다고 계산하는데, 후순위 금융기관은 등기부에 설정된 채권최고액을 기준으로 보는 경우가 많다.

채권최고액은 대출 원금에 통상 110~130%를 곱해 설정한다. 잔액 2억5천만원짜리 대출의 채권최고액이 3억원이면, 계산에서 3억원이 빠진다. 물론 기관마다 다르긴 하지만, 이 차이 하나로 한도가 수천만 원 달라질 수 있다.

둘째, 주택이면 방공제가 빠진다.

방공제란 주택임대차보호법상 소액임차인이 최우선으로 돌려받는 금액을 금융기관이 미리 떼고 대출하는 방식이다. 나중에 세입자가 들어오면 그 세입자가 대출보다 먼저 보호받기 때문에, 기관이 그 위험만큼 한도에서 뺀다.

금액은 지역별로 정해져 있다.

지역	방공제 금액 (최우선변제금)
서울특별시	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	2,800만 원
그 밖의 지역	2,500만 원

금액의 근거는 주택임대차보호법 시행령이고, 자세한 기준은 찾기쉬운 생활법령정보(소액보증금 우선변제)에서 확인할 수 있다. 참고로 예전에는 아파트 담보대출에서 은행이 보증보험을 연계해 줘서 방공제 없이 한도가 나오는 경우가 많았다.

그런데 최근 주요 은행들이 이 보증보험 가입을 제한하면서 아파트도 방공제가 그대로 적용되는 방향으로 바뀌고 있다. 몇 년 전 경험으로 “아파트는 방공제 없다” 고 알고 있다면 지금은 다를 수 있다.

셋째, 세입자가 있으면 보증금이 빠진다.

임대차가 설정된 물건은 그 보증금만큼 담보 여력에서 차감한다. 후순위 기관은 세입자의 실제 거주 여부도 확인하는데, 이 과정에서 세입자 협조가 필요해서 진행 자체가 번거로워지는 경우가 있다.

시세 5억 아파트로 계산해 보면?

예를들어, 부산에 시세 5억원 아파트가 있고, 선순위 주택담보대출 잔액이 2억 5천만원, 채권최고액은 3억원으로 설정돼 있다고 하자. 후순위 기관의 LTV를 80%로 가정한다.

계산 단계	채권최고액 기준	잔액 기준
시세 × LTV 80%	4억 원	4억 원
선순위 차감	-3억 원	-2억 5천만 원
방공제(부산광역시)	-2,800만 원	-2,800만 원
예상 한도	약 7,200만 원	약 1억 2,200만 원

같은 물건, 같은 LTV인데 선순위를 어떻게 보느냐에 따라 5천만원이 움직인다. 광고문구 85%를 시세에 그냥 곱하면 안되는 이유다.

반대로 말하면, 신청 전에 등기부의 채권최고액과 지역 방공제만 확인해도 예상 한도를 스스로 어림잡을 수 있다.

가계대출로 받느냐 사업자대출로 받느냐

같은 후순위 담보대출이라도 어떻게 받느냐에 따라 심사가 다르다. 개인 자력으로 받는 가계대출은 DSR 규제를 받는다. 소득 대비 갚아야 될 원리금이 기준을 넘으면 담보 여력이 남아 있어도 한도가 줄어든다.

반면 사업자등록이 있는 대표가 사업자금 용도로 받는 사업자대출은 가계대출 DSR을 적용받지 않는다. 대신 자금 용도 증빙이 붙고, 사업자대출로 받은 돈을 주택 구입 같은 다른 용도에 쓰면 용도 외 유용으로 회수될 수 있다.

이 구분은 사업자 대출 DSR 적용 여부에서 자세히 정리했다.

하나 짚고 갈 부분이 규제지역 안에서 주택을 새로 사기 위한 사업자대출은 제한된다.

이 글에서 다루는 건 그 경우가 아니라, 이미 보유한 부동산을 담보로 운영자금을 받는 경우다. 두 가지는 규제 적용이 다르다.

목적이 구입이냐 운영자금이냐에 따라 되는 것과 안 되는 것이 정해진다. 상담할 때 용도를 정확히 말해야 정확한 답을 받는다.

취급기관도 현실적으로 다르다. 1금융권 은행은 후순위 담보대출 자체를 잘 취급하지 않는다. 실제 시장은 보험사, 저축은행, 캐피탈 같은 2금융권 중심으로 돌아가고, 기관마다 LTV와 금리, 선순위 인정 방식이 다르다.

금리는 선순위 보다 높은 게 기본이다. 회수 순서가 뒤라서 그 위험이 금리에 반영되기 때문이다. 급하다고 아무데나 넣지 말고 최소 두세 군데 조건을 비교해야 된다.

여러 기관에 한꺼번에 조회를 넣는 방식의 문제는 개인사업자 대출 한도 막혔을 때, 2금융권 가기 전에 확인할 4가지에서 다뤘다.

후순위보다 대환 증액이 나은 경우

후순위 담보대출을 알아보러 온 상담에서 실제로는 다른 답이 나오는 경우가 많다. 선순위를 다른 은행으로 갈아타면서 한도를 늘리는 대환 증액이다.

구조를 비교하면 이렇다. 후순위는 선순위 금리는 그대로 두고 높은 금리의 대출을 얹는 방식이다. 대환 증액은 선순위 자체를 새로 받으면서 금액을 키우는 방식이라, 전제 대출이 선순위 금리 수준으로 정리된다.

어느 쪽이 유리한지는 세 가지를 봐야된다.

첫째, 기존 선순위 금리. 지금 선순위가 낮은 금리라면 그걸 깨고 대환하는 순간 전체 금리가 올라가니 후순위가 나을 수 있다. 반대로 선순위 금리가 이미 높다면 대환 증액이 총비용에서 더 낫다.

둘째, 중도상환수수료. 선순위를 갚을 때 수수료가 남아 있으면 그 비용까지 계산에 넣어야 된다.

셋째, 필요 금액과 담보 여력. 필요한 돈이 후순위 계산으로 안 나오는 규모라면 애초에 대환 증액 말고는 답이 없다. 증액의 구체적인 절차는 기존 담보대출 유지하면서 증액하는 방법 _ 담보대출 증액을 위한 7단계에서 정리했다.

주택이 아니라 상가, 공장, 지식산업센터 같은 사업용 부동산도 후순위 설정이 가능하다.

계산 구조는 같지만 빠지는 항목이 다르다. 주택의 방공제 대신 상가건물임대차보호법상 최우선변제 기준이 별도로 적용되고, 임대차 현황과 물건의 환가성이 계산의 중심이 된다.

공장은 토지와 건물에 기계기구까지 담보 범위가 얽혀 있어서 기관별 평가 편차가 주택보다 크다.

임대 중인 상가라면 임대소득 대비 이자 부담을 보는 심사가 붙기도 한다.

사업용 부동산은 시세 자체가 아파트처럼 명확하지 않아서, 같은 물건을 두고 기관마다 감정가가 다르게 나오는 일이 흔하다.

후순위는 마지막 수단으로 계산해야 된다

후순위 담보대출은 구조상 금리가 높은 돈이다. 그 부담을 감당할 상환 계획 없이 한도가 나온다는 이유만으로 받으면 위험이 크다.

실제로 시세 고점에 후순위까지 얹어서 자금을 당겼다가, 시세가 내리고 이자를 못 버텨 경매로 넘어간 사례가 언론에도 나온다. 경매 낙찰가가 총대출보다 낮으면 부동산을 잃고도 빚이 남는다.

후순위는 담보가 있으니 나오는 돈이지, 갚을 능력이 검증돼서 나오는 돈이 아니다. 이 차이를 본인이 계산해야 된다.

그래서 순서는 이렇게 하는게 좋다.

첫째, 매출과 이익으로 늘어나는 이자를 감당할 수 있는지 먼저 계산한다.

둘째, 후순위와 대환 증액의 총비용을 비교한다.

셋째, 그래도 후순위가 답이면 최소 두세 기관의 조건을 비교해서 선순위 인정 방식과 금리가 제일 유리한 곳으로 간다.

급할수록 이 순서를 건너뛰기 쉬운데, 급하게 받은 높은 금리는 몇 달 뒤에 더 급한 상황을 만든다.

공식은 하나인데 답은 물건마다 다르다

후순위 담보대출 한도 공식은 단순하다. 시세 곱하기 LTV에서 선순위와 방공제, 보증금을 뺀다. 그런데 실제 승인 금액은 네 가지 변수에 따라 달라진다.

선순위를 채권최고액으로 보는 기관인지 잔액으로 보는 기관인지.
방공제가 어떻게 적용되는지.
가계 대출인지 사업자 대출인지.
후순위와 대환 증액 중 어느 쪽이 총비용에서 유리한지.

이 네 가지는 등기부, 기존 대출 조건, 소득과 매출 자료를 놓고 봐야 답이 나온다. 일반 규칙만으로는 내 물건에 얼마가 나올지, 후순위가 맞는 선택인지 알 수 없다.

지금 보유한 부동산으로 얼마가 가능한지 궁금하다면 신청서를 넣기 전에 무료 진단으로 먼저 계산해 보시기 바랍니다.